二战以后，美国在经济上乃至政治上在世界格局中已经全面占优，但突然发现因二战而耽搁的许多事情需要补还欠账，其中就包括住房保障体系的建设。尽管美国主要实行住房补贴制度，但是在特殊历史阶段（住房严重短缺时），他们也大力建造过类似我国公共租赁住宅的公共住宅。

　　美国公共住宅建设原本起始于1937年，是罗斯福“新政”的一项重要内容。建设公共住宅不仅在于保障低收入家庭居住问题，也在于可以扩大内需拉动经济，与我国目前的公租房建造目的有异曲同工之妙。然而，天公不作美，美国刚刚开工的公共住宅建设即遇到了第二次世界大战，大量的物资和材料被用于战争，公共住宅建设实际上被搁浅。

　　二战胜利后，美国政府突然发现许多退伍军人无处可住，社会住宅严重缺乏。1948年杜鲁门总统向国会提交大规模建造公共住宅的一揽子计划，1949年通过《住宅法》提出6年内建造81万套公共住宅，并确定退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦抵押协会为促进住宅建设的公共服务机构，以使所有家庭得到质量优良的住宅和舒适的生活条件，但是这一计划直到1968年才得以实现。

　　由于美国低收入家庭占全部家庭总数的18%，美国政府每年用在住房和租金补贴的财政资金都超过100亿美元。在公共住宅建造方面，政府的财政负担日益加重，在上世纪70年代的经济下滑阶段就不得不想方设法减少联邦政府的财务负担，联邦政府逐步将权力交给州和地方政府，并开始通过支付租金凭单的方式，促使这些家庭到市场上寻找合适的住房租赁居住。住房保障模式开始从提供公共住宅向租金补贴方式转变，到1981年里根政府成立了住房问题研究委员会，该委员会提出逐步停止对住房建筑补贴的报告。1988年美联邦政府将238亿美元的住房补贴预算消减25%。

　　进入上世纪80年代，美国政府的重心更多地方在维修和改造现有公共住宅上，公共住宅数量于1994年达到140万套的顶峰，随后开始下降，到2004年总降幅达到20%。公共住宅下降的原因是多方面的，观察发现：随着时间的推移，使用公共住宅的家庭越来越倾向于贫困化，并使公共住宅区发展成为“穷人社区”。公共住宅建筑质量低劣，位置集中在贫困社区以及管理水平低下等也是重要的原因。随着这一制度历经肯尼迪、约翰逊、尼克松、卡特，乃至里根、大小布什等政府的完善和发展，目前美国政府基本将公共住宅的资金供给和管理体制等固定了下来，基本形成了以住房补贴为主，以公共住宅为辅的住房保障体系。

　　英国的住房保障体系具有更为悠久的历史，它起源于19世纪的公共健康运动，这个运动产生的立法要求地方政府为普通市民提供公共健康住房，它倡导公民普遍地享受住房福利，国家承担保障公民住房福利的职责。但是公共住房的建设上的大扩张主要源于两次世界大战之后。归来的士兵受到了英雄般的接待之外，蓦然发现住房出现了严重短缺，于是乎政府就开始大规模建造住房。到上世纪七十年代之后，政府的住房补贴政策才逐步由原来的提供住房供给向补贴住房需求转变，进而确立了政府与市场并重的住房保障体系。截至1973年，英国的公营住宅占全部住宅的30.7%，1968~1973年新建公营住宅占新建住宅的37.3%，这段时期的新建公营住宅总数接近90万套。

　　比较两国的住房保障体系，我们应当看到，英国的住房保障体系与美国是有所不同的。在英国，公共住宅的居住者被看作一般的工薪阶层，他们有能力自给自足，解决自己家庭的住房问题，只是在住房极度紧缺的情况下，无法实现自己购房而已。在美国，公共住宅的居住者不被看成一般公民，而是被当作少数不幸者，不得不依靠政府提供公共住宅。实际情况也正是如此，美国政府资助的公共住宅或廉租住宅中的家庭大约为130万户，占全部家庭的比例不足2%。2004年美国居住公共住宅的家庭平均年收入刚刚踏过1万美元，远远低于联邦政府规定的贫困线。其中老年人占全部公共住宅人口的1/3，黑人家庭占46%，西班牙族裔占20%。而英国居住在公营住宅的家庭占比达到了30%以上，主要被工薪阶层占据了，而不管现有的住房分配方式是怎样的。

　　这种保障程度的不同来自于理念有别。美国主流更倾向于强调市场经济的自主性，认为政府干预容易产生低效率。他们也承认市场可能产生导致某些人失败的风险，因而并不完全反对政府对这些人的扶持与救助，但他们反对政府直接插手某一部门，或者通过被接管部门向社会提供商品和服务，比如建立公共住宅，他们认为这样会降低资源使用效率。而英国主流更倾向于从社会公平和道德的立场出发，认为个人的民主平等权利不仅是政治意义上的，还延伸到了经济生活领域。他们认为政府有责任保证个人在社会经济体系中的平等机会，以及纠正有市场发展造成不公平的经济后果。

　　在我国多年住房保障的实践中，尚没有看到我们秉承怎样的保障理念。但无论我国的住房保障理念如何，我们应当清楚的看到，当前我国住宅正处在严重短缺具背负大量历史欠账的时期。近十年来的快速城镇化，大约尚有9000万城市流动人口的居住条件相当艰苦甚至恶劣，他们中有相当一部分家庭需要住房保障；由于住房保障（廉租房、经济适用住房等）建设长期不足，近十年来新建及收购保障房（包括廉租房、经济适用住房、限价房、棚户区改造等）占比不足5%（倒是定向安置、拆迁安置等搞了不少），按10%的比例计算在具有城镇户籍的居民中也至少有4000万人口需要住房保障；今后五至十年，我国仍会保持较高的城镇化速度，每年有住房需求的新增城镇常住人口约为1500~1800万人，其中相当部分需要住房保障或租赁居住。因而当前保障住房的短缺基本可看作事实情况，无论我国将来发展形成什么样的住房保障体制，补交历史的欠账是当前住房保障亟需的历史责任。

　　（作者系房地产行业研究专家）