一段时期以来，对房地产业的调控以遏制投机、投资为主要方向，但只能在一定时期内抑制房价的上涨速度，不可能从根本上把房价降下来。一旦“限购”等措施稍有放松，投机、投资立刻卷土重来。因此，治本之策是增加住房供应，但只增加保障房的供应和商品房的供应，仍然解决不了中等收入人群的问题。根本的解决办法，是把自住性需求与投资投机需求切割开，各自走不同的供应渠道，为此必须进一步改革住房制度。针对现在流行的住房“双轨制”的说法，我提出应实行“三轨制”。所谓“三轨”，就是在完全市场轨和完全保障轨之外，再加一个半市场半保障轨。

　　邓小平在上世纪80年代提出，解决中国的城市住房问题，要走“民建公助”的路子，这其实就是半市场半保障，而且国外有很多经验可借鉴。我认为，比较好的形式是发展以合作社为主体的住宅合作经济。同时，合作社应是政府提供一定保障的对象，比较便于规范。住宅合作经济，在国际上有近200年的历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题，发挥着重要作用。例如，德国的居民住房，约30%是由合作社提供的。欧洲其他国家、美国、日本等，住宅合作社也都有相当程度的发展。而笼统的所谓合作建房，则很难规范，不宜提倡。

　　在我国，住宅合作社如作为非营利经济组织，将有广阔的发展前景。政府对合作社的扶持(即保障)方法，可采用土地供应、税收优惠、资金支持等。因为避免了开发商从中获取利润，房价可以控制在成本价格区间。符合条件的社员，拥有房屋的居住权、继承权，但没有完全的所有权，不能上市买卖，也就不会产生投机炒作引起的房价大起大落。住宅合作社将有广泛的适应性，收入高一些的人，可以参与建档次高一些的房子，收入低的则可参与建档次低一些的房子。住宅合作经济如能蓬勃发展，可以大大增加住房的有效需求和有效供给，充分发挥建筑业的支柱产业作用。

　　三轨并举，将彻底打破开发商的自然垄断，但并不妨碍富人对住房的投资、投机活动。当然，由于相当数量的中等收入人群的资金撤出商品房领域，投资、投机活动会受到一定抑制，有利于保持房地产业的弹性与活力。

　　现在的住房保障体系，政府包得太多，弊端也多。一是财政包袱重，可能产生政府信用危机。二是不利于转变政府职能，许多地方为建保障房或公租房而成立的机构，既是政府部门，又是企业或事业单位。既负责融资，又负责建设，还负责经营和管理。既储备土地，又有房产。结果是权力不断扩大，不利于廉政建设，不符合市场经济的要求。三是公租房的准入、退出等的管理事务繁琐、复杂，势必要求扩大公务员或准公务员队伍，不利于精兵简政。而且会把矛盾都集中到政府身上，不利于社会和谐。

　　发展住宅合作经济，则没有这些弊端。建房资金由合作社筹集，主要来源于社员，财政不背包袱。合作社有理事会、监事会、社员大会或社员代表大会以及法人代表，分别履行职责，负责房屋建设、分配和日常管理等。政府则主要当“裁判员”，依据有关法律、政策、章程，对合作社进行监督，并采取必要的扶持和调控措施。随着住宅合作经济的成熟与发展，符合自住需求的住房供应会大大增加，有效缓解供需矛盾。合作社内部的监督制约机制，可以有效保障住房的质量和标准。

　　最后应当指出，在没有住宅合作经济的情况下，政府建公租房，还是必要的，可以解决一部分人的住房困难。比之“单轨制”，“双轨制”是个很大思路调整和进步，对此不宜简单地加以否定。(作者系中国土地学会副理事长)