刘轩认为，从长期整体趋势上看，中国城市房地产市场仍然存在上升空间，但这并不排除个别地区房地产泡沫破灭和个别房地产项目崩盘。

　　中国社会科学院日本经济蓝皮书课题组20日预测称，参照日本房地产发展经验，北上广或仍将出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。

　　5月20日，中国社会科学院日本研究所、全国日本经济学会及社会科学文献出版社共同在京发布《日本经济蓝皮书：日本经济与中日经贸关系研究报告（2014）》。

　　蓝皮书称，高房价、高地价甚至房地产泡沫，如果离开了经济高速增长的底层支撑，则必然成为无本之木、无源之水，并最终导致泡沫破裂。

　　南开大学日本研究院副教授、全国日本经济学会理事刘轩说，日本第三次房地产泡沫之所以破裂，正是由于房地产市场缺乏强劲的经济增长、收入增加和刚性住房需求等要素支撑，才最终导致房地产崩溃，并演绎了长达20多年的“跌跌不休”。

　　蓝皮书认为，战后日本房地产市场的发展路径和演进逻辑，为思考今天中国的房地产泡沫问题提供了重要的参照材料和研究视角。

　　“对于正处于社会经济转型期的中国来说，我们很难用一个简单尺度来直接判断：中国是否存在着房地产泡沫？中国的房地产泡沫是否必然破裂？中国的房地产什么时候可能出现崩盘？”刘轩说，因为房地产价格不仅受经济增长速度、通货膨胀率、投资水平、城市化水平、产业结构、收入差距、人口移动、国家宏观调控政策等多重因素影响，而且还往往渗透着中国特殊国情下的制度和文化因素的影响。

　　刘轩说，今天中国的房地产泡沫、房价高涨等现象与高速增长时期的日本房地产市场具有惊人的相似性。然而考虑到中国人口多，地区差异较大，加之体制转轨过程中出现的贪污腐败、贫富不均、收入差距悬殊等因素影响，中国房地产市场面临的问题比日本更为复杂和深刻。

　　刘轩认为，从长期整体趋势上看，中国城市房地产市场仍然存在上升空间，但这并不排除个别地区房地产泡沫破灭和个别房地产项目崩盘。

　　蓝皮书分析，战后日本房地产市场的演进路径以及三次房地产泡沫的不同结局说明，经济高速增长往往伴随着产生高房价、高地价甚至房地产泡沫的产生。所谓高房价、高地价甚至房地产泡沫，是对人们的收入水平和现实购买能力而言，即房地产价格超过了人们的现实相对购买能力。一般意义上说，房价过高就意味着存在房地产泡沫。

　　“房地产泡沫未必意味着一定会破裂和崩溃，更不意味着一定会衍生为泡沫经济。房地产泡沫可以通过各种经济要素之间的不断调整而最终得以合理释放或消融。”刘轩说。

　　蓝皮书称，借鉴日本房地产市场的发展经验，可以判断：在中国目前的经济高速增长阶段，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长和人口移动等因素的共同刺激，中国城市房地产市场还将面临一个长时期的价格上涨过程，特别是北京、上海、广州等特大城市，还可能会出现大大超过人们心理预期的房价疯涨。反之，只有随着未来经济增长速度的下降，城市化进程结束和居民收入上升，各地收入差距缩小，加之住房供应增大，住房难、住房贵等问题得到一定程度解决后，我国的房地产价格才有可能真正实现理性回归。

　　刘轩表示，房地产价格长期总体上升，既不是说中国房地产市场不存在问题，也不是说中国不存在房地产泡沫。某些地区房价的无限飙升，无数“鬼城”的出现，房屋空置率的上升，北漂族的“蜗居”等，清晰反映了中国房地产市场存在的严重问题。但不能由此而否定房地产市场的一切，不能否定10年来中国房地产市场的高速发展和充分竞争。■