■香港楼市调整冲击波(上)

　　近日，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

　　当地舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

　　目前，悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。

　　惨淡内地客香港亏钱卖楼

　　近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断，最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。

　　这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”，业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露，这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖，中间也曾经试图出租，但一直没找到下家，于是便将房子叫价下调求售，最后以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万港元，但连同印花税及佣金等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

　　山顶豪宅属富人区，而富人又一向不差钱，故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹，更催生警惕：香港楼市正走在下坡路上？

　　内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例：

　　大角，有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅，原本由一名内地客以2265万港元购入，近日以2200万港元易手，账面损失65万港元，若加上厘印费(96万港元)及代理佣金等杂项支出，实质损失逾180万港元。

　　大潭阳明山庄，一名近年买入多个物业的内地郑姓客人，在2012年斥资1900万港元购入的物业，近日以1795万港元售出，账面亏损约105万港元，而由于交易须付5%额外印花税，即近90万港元，假如全数由卖方承担，再连同印花税及佣金等费用，他实际上亏了约270万港元。

　　内地客为何频频爆出亏钱卖楼？直接因素，多数意见认为与内地“钱荒”有关，在香港买楼的内地投资者多是生意人，受银行收紧信贷、资金周转困难影响，一些内地投资者急于出售物业回笼资金，只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手，也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

　　很多人都在问：这种凄凉仅仅是短期现象，还是意味着一个调整周期的到来？全球资金大环境影响下的香港楼市，会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应？

　　难免香港“炒楼”热潮必然减退

　　农历新年过后，传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息，热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

　　最新消息是，屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“劈价抢客”，以元朗一楼盘为例，去年3月底首度开盘，当时平均实用平方英尺价1.71万港元，而最近一期报价则是约9200港元，价格调整幅度可谓惊人。

　　有舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。

　　更有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

　　“辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。

　　香港金管局总裁陈德霖早前预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。

　　香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，现时银行体系资金约1639亿元，资金转势流走后，市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

　　中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

　　下调香港楼价今年或降一成

　　悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间，一二手房成交大幅下挫，说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。

　　一机构民调显示，市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%；而认为楼价短期上升所占比例为12.1%，属偏低水平。

　　在香港，一枝独秀的地产行业也可视作经济之母，楼市一旺百旺，一衰百衰。从楼市周期看，回归以来香港曾经历过1997年(亚洲金融危机)、2003年(非典危机)及2008年(美国次贷危机)的楼市大调整，自2008年12月香港私人住宅价格跌入谷底后，反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看，香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。

　　香港财金官员已不只一次警告，香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面，在新兴市场热钱流走的阴影之下，未来加息的可能性骤增；另一方面，受持有成本增加的影响，地产商会加快售楼，未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。不少业内人士据此分析，香港楼市有可能要调整两成或以上才见底，调整期至少需要2年。

　　不过，也有乐观者认为，目前香港经济基调良好，失业率仍维持约3.3%水平，业主持货能力较强，低息环境下，大部分不需急于“劈价”套现，预计今年住宅楼价有望上升。

　　还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》，预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账，由于人民币持续升值，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。

　　莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示，短期内“限购令”不会有所放宽，港人在内地购房的限制依然持续，加上内地税制复杂，投资内地楼市未必有多大赚头，简单而言5年要升值3成以上才“有钱赚”。他又表示，限购令内地资金南下，预料投资者将重返香港新盘市场，今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。

　　总之，多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市就可能真走到转折点了。