2018年下半年以来，我国房地产市场发展形势出现了明显变化，出现两种风险的可能都很大：一是房地产价格过快回落的风险，二是房地产投资大幅度下滑的风险。2016年4月以来，我国房地产销售面积增速持续回落，从历史经验看，商品房销售面积增速变化会直接影响土地购置面积和购置费用的变化，两者大约有一年的时滞，预计2019年土地购置面积很可能进入负增长。而土地购置面积增长放缓还将直接影响商品房新开工面积的增长。根据经验估计，在房地产调控政策没有大的变化的情况下，2019年的房地产投资可能降至零增长附近的水平，这将给2019年的稳投资带来较大压力。

　　考虑到我国城市化进程仍然处于快速发展阶段，特别是城市群的发展近年来有加快的趋势，我国人口仍然处于向城市群和大城市集中的进程中，大城市和一二线城市以至部分三四线城市仍然有很大的住房需求潜力，2019年我国房地产市场仍有投资稳定增长的空间。虽然不少地区仍有较大的房地产需求潜力，但是也要防止出现住房大量过剩的可能。因此，2019年的房地产调控应该兼顾促进房价适度有序下跌化解房价泡沫、促进房地产投资适度增长和防止住房过剩三个目标。要同时实现三方面目标，需要采取合理的政策组合。首先要通过限售、大幅度提高交易税收，或者征收房产税等政策。其次，要显著增加商品房土地供应，尤其是落实好集体经营性建设用地入市的政策。最后，还需要搭配扩大和支持自住性需求的政策。■