近年来，国家提出实施大规模保障性安居工程，保障性住房项目作为其中重要组成部分得到大力关注，国家相继出台相关政策对其进行指导和支持。同时，进行城市改造或扩建可以激发城市活力，增强城市承载能力，安置房项目是推进新型城镇化建设重要一环，是保障性住房项目的重要内容，可以改善民生，优化人居环境，促进城镇持续健康发展。在北安河安置房项目实施中，中建方程公司与海淀区政府共同合作，大胆改革，精心设计，探索“两种模式”(多方参与模式、居民全程参与模式)，建设“四个社区”(绿色低碳社区、智慧科技社区、人文关怀社区、安居乐业社区)，实现了政府、企业、民生共赢。
建好安置房项目是实现城乡居民共享发展的重要任务
中建股份公司是中国最大的建筑房地产综合企业集团和中国最大的房屋建筑承包商，作为央企，近年来积极发挥全产业链优势，运用新的发展理念、新的合作模式，探索“未来城市”建设新模式，即在贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念的基础上，建设智慧、生态、健康、创新、低碳的新型城市典范。
北京市海淀区按照中央及北京市“疏解非首都核心功能，打造全国高水平双创示范基地”要求，加快海淀北部地区新型城镇化建设和产业结构调整步伐，其中居民安置房建设是海淀区建设的重点和难点。为此，海淀区政府与中建集团方程公司建立政企战略合作关系，在北安河项目创新安置房开发建设模式，有效推动了地区新型城镇化发展。
海淀区北安河安置房项目是落实《北京城市总体规划(2004年—2020年)》《海淀新区整合规划(2005年—2020年)》中海淀新区定位，提升中关村国家自主示范区核心区综合环境的需要，为安置因市重点工程项目建设而腾退的周边村庄的村民而建设。这一项目是海淀区重大民生工程之一，涉及安置近万名老百姓，项目总建筑面积约122万平方米，且要求同时开工和同时交付。该项目可以解决海淀区苏家坨镇北安河村、周家巷等5个村庄近万名回迁百姓的居住生活问题，是北京近几年最大的安置房建设工程，在全国范围内开创了先河。
采用PPP开发模式，有效解决投融资难题
海淀区北安河安置房项目建设管理过程中遇到诸多困难和挑战。如项目规模较大，整体同时开工，多达122万平方米建筑面积需要同时交付入住;项目工期较短，合同工期不足两年，拆迁施工同步;项目标准高，整体结构及竣工按照“长城杯”“北京市安全文明施工工地”标准实施;项目投资大，项目预计总投资约100亿元，资金需求量大;项目协调难，设计与施工同步展开，交叉协调工作量大;项目手续滞后，政府相关单位协调工作量大，审批程序繁杂;项目高峰时劳务人员多达万余人，后勤保障和现场管理难度大等。
为了迅速推进北安河安置房项目实施，海淀区政府、中建方程、苏家坨镇属企业，共同组建项目公司——中建新牧(北京)置业发展有限公司。通过政企合作，优势互补，实行多部门统筹配合、多主体实施推进的建设开发模式。中建新牧(北京)置业发展有限公司，承担本项目的开发实施，项目根据合同约定到期交付给属地政府，并由属地政府按期分批支付购房款。
对于北安河安置房项目，公司从拆迁及征地开始。
首先，二级联动开发建设主体，负责办理全周期开发建设手续及全过程开发建设，成为PPP模式在保障房领域的试验典范。这种模式优势主要有：第一，有效降低项目风险，中建方程从项目前期设计和可行性研究到施工建设的全过程发挥经验和技术优势，识别整个项目风险问题，与政府部门共同根据自身能力承担相应风险，提到项目成功率。第二，地方政府提供政策支持，通过简化行政审批程序、完善政策保障、创新体制机制，充分发挥统筹协调作用，切实加快拆迁安置项目前期审批手续办理，推进配套基础设施建设，降低拆迁安置房小区接入大市政配套成本等措施一揽子解决安置房的系列问题。第三，镇属本地企业，了解村民的诉求，能够在与村集体、村民沟通上迅速取得一致性对话平台，使得征地拆迁和规划设计、选材等快速推进。同时，村集体企业、当地民营企业为项目提供了配电箱、桥架、本地石材、苗木等，既节约了采购成本，又一定程度上拉动了地方经济。第四，有效缓解政府财政压力，充分利用社会资本，引入新的资金来源，实现安置房投资主体多元化，可解决财政资金不足问题。第五，提高政府的管理水平，PPP模式开发安置房建设管理中政府角色由建设者转为监督者，相当大程度上倒逼地方政府提高管理水平和治理能力，加快了政府转变职能速度。
其次，居民全程参与，提升项目品质。拆迁安置房是拆除旧有房屋安置新房屋，有别于普通商品房，是定向安置给拆迁户的，这其中不仅包含经济因素，也掺杂情感因素。安置房与回迁户息息相关，拆迁户对拆迁安置房建设进度、质量、设计、安全等问题关注度更高，要求更严。因此，北安河安置房项目将居民意愿放在第一位，充分考虑直接使用者的诉求，打破过去从上至下强行安置的村庄改建计划，在规划设计、建材选择、施工安装等全过程引入公众参与和监督，并积极引入本地劳务参与，建立起一个全过程的居民参与框架。
第一，居民参与设计。该项目建造起初，与相关住户居民进行详细沟通，通过调查显示，在安置房项目上需要根据不同家庭需求设计小户型、中户型、大户型等多种类别的安置房，以供居民挑选;在安置房形式选择上居民更倾向于就地和现房安置，而不是异地和货币安置，更多的是被动拖延安置，而不是主动提前安置。因此应从安置居民需求出发，尽可能遵从居民意愿，保障居民的知情权、参与权和监督权，多渠道听取安置居民意见，接受安置居民监督，创新安置房建设管理模式，以实现安置居民共享发展成果。第二，居民跟踪建筑施工监督。在确保安全前提下，定期组织安置居民进入施工现场查看监督，此外，在每幢安置房开工建设时，有关部门都组织专业人员进行全过程、全方位跟踪监督，有效保证安置房建设的进度和质量。第三，合理安置居民就近就地就业。安置房建设前期土地整理、临时围墙搭建等基础性工作积极雇用本地当地居民劳动就业，成为增加居民收入的很好途径。
建设“四大社区”，改善居民生活质量
北安河安置房项目选址于地铁16号线终点北安河站北侧，实现地铁站与本社区的无缝衔接，交通条件便利。项目引进先进工程技术和人文理念，完全按照城市居住区设计标准，建设“四大社区”，使安置居民深切感受到生活方式的改变、生活水平的提升和生活质量的改善。
第一，绿色低碳社区。注重绿色建筑、高科技建材、自然环境融合的海绵城市技术及理念的应用与共建，降低城镇化对生态环境的影响，降低家庭用能、用水和社区运营成本。第二，智慧科技社区。应用互联网和物联网技术，在智能家居、智能楼宇、智能物业与数字生活等诸多领域，提升社区的便捷化，降低物业等运营成本。第三，人文关怀社区。充分考虑实际使用者可能出现的老龄化、乡里关系以及乡愁寄宿等空间体系，延续乡土文化，建设适宜转型村民的适老、适农社区环境，延续乡愁景观和乡里亲情，减轻城乡转型过程中的文化冲突和压力。第四，安居乐业社区。该项目规划并建设了完善的教育资源、商业设施、文化站、邮政所、社区医疗设施和养老设施等公共服务和基础设施，并通过河道整治、绿化、垃圾分类收集、雨污水分流等市政工程措施，提升环境品质，使得原有农村居民的城镇化成为生产生活方式全面的城镇化，而不仅仅是居住形态的城镇化。
“四大社区”建设取得明显成效，绿色低碳社区打造“绿色建筑评价标识”二星级以及海淀区“绿色居住区”，建筑节能率达到75%的国内高标准水平，同时建筑成本仅比一星级标准高20多元/平方米，远低于行业平均水平，在住区内推广了海绵城市技术，使项目达到85%的径流量控制率，该项目通过太阳能利用等设备设施，每年将节省大量电、标准煤、水等资源;智慧科技社区实现智能系统覆盖整个小区，降低运行成本，每年可节约户外大量照明电，并节约物业相关劳务支出;人文关怀社区建设使得养老床位数高于国家千人指标，实施室内外公共空间适老技术措施，村民日常婚丧嫁娶和民俗活动空间需求满足率100%，园林景观乡土植物占比超过60%;安居乐业社区建设促使本社区居民实现大量就业，业务教育就学率达到100%，基本公共服务覆盖率达到100%，垃圾分类处理率达到100%，生活污水经过处理率100%。“四大社区”建设成效明显，体现了北安河安置房项目切实坚持共享发展理念来推进实现以人为核心的新型城镇化建设。
北安河安置房项目建设经验具有广阔使用价值
目前，中建集团方程公司以北安河安置房项目为旗舰示范项目，通过近两年的实践，在总体成本可控基础上，探索出了一条以人为本，具备绿色低碳、人文关怀、智慧科技、普适服务四大理念的“未来社区”——高品质保障房开发建设之路，颠覆了人们对于传统保障房的认知。
北安河新型城镇化示范项目——北安河安置房项目遵循海淀北部地区所走的产城融合、城乡统筹、以人为本的新型城镇化道路作出了创新探索，形成了一套城郊农村实现新型城镇化的综合性解决方案。这一综合性解决方案，能够以较短的工期，实现了安置住区建设的建筑工程高质量、绿色低碳技术高标准、回迁居民高满意度，以及开发建设低成本、资源环境低负荷、文化转型低冲击等，体现了民生为本，共享发展的理念，为类似的安置住区建设和郊区城镇化发展树立了样本。
以PPP政企合作为基础的多方合作开发模式实施过程中，项目开发企业与投资公司、施工企业、供货企业等开展了良好的合作，建立了公私合作、多方合作的典范。从规划设计到建筑施工的居民全程参与模式;低价成本适宜性的绿色建筑技术、海绵城市技术、智慧社区技术;适应农村人口生产生活方式以及老龄化的安置住区设计方法;综合考虑就业、公共服务、生态环境的安置住区设计方法等方面创新性开发模式、创新性技术和理念对中国城镇化进程中的安置房及保障房建设开发提供了案例借鉴。
(作者单位：中共中央党校经济学部)
